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席勒專欄／房市新榮景 未必是真的
【經濟日報╱編譯劉道捷】

2009.10.12 03:23 am


房價突然上漲顯示市場心理大幅轉變，但未來走勢如何？我們不見得已經進入房市新榮景，未來走勢大致要看買主的想法而定。

多年來，衛斯理大學經濟學教授凱斯和我合作進行年度住宅買主調查，今年我們在調查中找到了一些線索。我們訪調洛杉磯、舊金山、密爾瓦基和波士頓四個城市最近購屋的買主；這項調查現在由耶魯大學管理學院主持，今年是在6月到7月間進行訪調，我們剛剛收到今年的調查結果。

今年調查時正巧碰上房價上漲，調查結果呈現我們所見過最劇烈變化。資料顯示，4到7月間，標準普爾凱斯席勒美國十大城市綜合房價指數上漲3.6%，漲幅並不驚人，卻是1至4月重跌4.8%後的突出表現。

這種突然變化讓我驚訝，我6月在專欄中說過，房價很可能繼續下跌多年，當時上述房價指數幾乎連續三年每月都下跌，高失業率與經濟比多年不振的陰影又揮之不去，房價展望的確沒有樂觀餘地。

但新資料令人震撼，因為這個指數從1987年開始計算，最接近這種變化的情形是房市在上次經濟衰退結束時的表現，當時房價在1991年4到7月間下跌 2.1%後，接著在4到7月間上漲2.3%。到1996年7月、房價反轉五年後，名目價格還比1991年7月的價位下跌0.6%，實質房價比1991年7 月下跌13.8%。

最近的變化更極端，是否表示這次房價會漲個不停？最新調查的結果或許有助於解讀未來。

我們看看購屋者的長短期態度。訪調中問，「未來十年內，你預期你的房子價值每年會有多少變化？」2009年311位回答這個問題的人估計，每年平均會增值11.2%，中位數的漲幅預測值是5%，也很高，很像泡沫思維。

對貸款九成的購屋者而言，11.2%的增值速度是報酬超高的投資，如果房價攀升，投資人只要付出少少的頭期款，就會賺到大大的利得，這就是融資槓桿的力量。然而，最近房價下跌時，購屋者也經歷房貸令人不愉快的後果。過去幾年房市狂熱期間，投資住宅就像到賭場賭博，不是大贏就是大輸。

一年前，房價下跌年率接近20%時，購屋者在我們的調查中，仍然表現長期樂觀態度，預期房價每年會增值9.5%，中位數增值幅度為5%，以當時情況而言，的確偏高，可見泡沫思維不是新鮮事。

這種長期預測本質可能不會有多少變化，但短期預期的本質一定會變。我們在訪調中也問「你預期一年後你房子的價值會有多少變化？」今年6、7月的答案平均是上漲2.3%，一年前為下跌0.4%，變化真大。

另一個問題是：「如果你認為目前趨勢不會永遠持續下去，那阻力是什麼？」

我們讓受訪者自由作答，2008年趨勢明顯向下時，大家都清楚表示，經濟衰退結束、新總統選出、房價下挫後，房市就會復甦。今年的變化是大家突然發現這些狀況都已經實現。

另一個問題和短期進出市場的考慮有關，我們問受訪者是否同意下列說法─「我現在買房子，是因為我覺得現在必須買，不過如果我等一等，財務上會更輕鬆。」 2004年房市繁榮期間，只有17.9%的人同意這一點，2008年房價迅速下跌時，同意比率倍增至36.7%，現在已經回跌到24.8%。

我們從中應該得到什麼結論？鑒於經濟環境異常，房市突然轉變很可能反映新買主強調購屋時機。多年來，大家都對長期展望樂觀，改變的是短期思維，最新的答案顯示，大家認為房價跌勢已經結束，沒有什麼理由再等待下去，這種人造成房價上揚。

目前看來，房市漲跌極端，已經把很多美國人變成投機客，很多人仍然大玩融資遊戲，注意各種經濟指標、聯邦紓困計畫、8,000美元首次購屋族租稅抵減等狀況，以便決定進場購屋時機。這種突然變化可能代表新的房市榮景，卻更可能只是短期價格波動幅度較大期間的跡象。

（作者Robert J. Schiller是耶魯大學經濟學與財務學教授